Паевая горячка

В сделках с паевыми землями в Иркутском районе разбирается прокуратура Иркутской области. В ноябре инициативная группа пайщиков из сельских поселений Урик, Московщина, Грановщина, Столбово и Усть-Куда подали заявление в надзорный орган, чтобы он провел надлежащую проверку. Кстати, точно такое же письмо было направлено и в Региональное управление ФСБ. Жителей разных сел и деревень связывает колхоз «Знамя Ленина», который после распада оставил богатство в виде 9,5 тыс. га земли. Их-то до сих пор и не могут поделить между бывшими работниками сельхозпредприятия. Сами пайщики считают, что стали жертвами мошенничества – на земельной собственности некоторых селян выросли коттеджи, кто-то не может оформить свой пай, так как он уже законодательно закреплен за другими лицами, и т. д.

«Воздух» за 100 тысяч

Когда в середине 1990-х годов колхоз «Знамя Ленина» прекратил существование, были составлены списки работников, которые имели право получить в собственность долю земель предприятия – 7,49 га. Но списки неоднократно менялись и дополнялись, в результате чего количество дольщиков увеличивалось. При этом размер пая вырос до 9,46 га. Никакой логики, но селян тогда это, видимо, мало волновало. Только единицы оформляли выделенные им сенокосы, пастбища и пашни в собственность. Большинство же отдавали земли в аренду созданным на базе колхоза сельскохозяйственным предприятиям.

В последние годы интерес к землям Иркутского района резко возрос. Близость к областному центру и невысокая цена до сих пор притягивают ушлых дельцов, которые скупают подчас «воздух» – свидетельства на паи. Причем часть сделок, скорее всего, можно признать незаконными. Дело в том, что не оформленные в собственность земельные доли пайщики могут продавать только между собой. Для сделок с третьими лицами необходимо оформить либо доверенность, либо сам участок в собственность. Как признаются селяне, многие предприниматели не задумываются об этом, скупая по дешевке (за 50–100 тыс. рублей) лишь свидетельства на паи, а потом, столкнувшись с невозможностью зарегистрировать землю, требуют у продавцов вернуть деньги.    

– Для селян предлагаемые суммы за пай кажутся огромными, поэтому они легко расстаются со свидетельствами, – рассказала риэлтор Ольга Плотникова, представляющая интересы инициативной группы. – Кстати, на одном из собраний пайщиков выяснилось, что многие жители сел Иркутского района даже не знают, где находятся выделенные им сенокосы, пашни и пастбища. Да и в целом с землями бывшего колхоза «Знамя Ленина» творится жуткая неразбериха. Два года назад ко мне обратились несколько селян, и все это время я пытаюсь вместе с ними оформить паи, но не удается. Либо земельные участки накладываются один на другой, либо они уже заняты кем-то, либо еще какие-нибудь обстоятельства. Препятствий много, и мы уже просто не знаем, как с ними справиться. По нашим сведениям, земли колхоза распределены между полутора тысячами пайщиков. Из них лишь третья часть оформила свой пай в собственность.

Между тем нигде нет точных сведений, сколько все-таки пайщиков колхоза. В администрации Иркутского района сообщили, что список бывших работников КСПХ есть, но неизвестно, кто из них получил пай, кто уже продал, подарил или как-то иначе распорядился выделенной землей. В итоге списки сегодня не соответствуют действительности, и никто, по сути, не ведет учет огромной территории колхоза, что служит благодатной почвой для махинаций.

Дольщики вынуждают сельхозпредприятие снижать объемы производства

– Мне выделили долю на Ивановой горе, – рассказывает жительница деревни Столбово, бывшая работница колхоза «Знамя Ленина» Любовь Кузнецова. – Год назад я взяла выписку в сельсовете и дала объявление в газету. Как положено, прождала месяц, никаких претензий не поступило. А когда пришла оформлять, мне сказали, что земля продана. Приехал какой-то коммерсант, скупил пустые свидетельства на паи в размере 96 га, и все. Я обращалась в поселковую и районную администрации, но до сих пор дело не сдвинулось с мертвой точки.

Кима Выгузова из села Грановщина говорит, что они с мужем уже в течение трех лет пытаются оформить свой пай:

– Обидно видеть, как оформляют землю люди, не имеющие никакого отношения к колхозу. А мы всю жизнь проработали в Грановщине и не можем получить заслуженный пай. Кроме того, недавно мы начали оформлять долю свекрови, которая тоже живет с нами в Грановщине. Но директор сельхозпредприятия ООО «Луговое» Николай Горячев выделил ей долю в деревне Лыловщина – это около 15 км от нашего села. Причем не у дороги, а на самой окраине. Мы, конечно, согласились и забрали этот пай, но что теперь с ним делать, не знаем. Ни продать, ни использовать.

Кстати, на Николая Горячева жалуются многие пайщики из инициативной группы. ООО «Луговое» с 1990-х годов арендует огромную территорию бывшего колхоза, на которой развивает свое хозяйство. При этом договоры аренды мало похожи на серьезные документы (многие написаны на обычных тетрадных листках), и, вполне возможно, большинство из них не имеет должной юридической силы. Но «Луговое», по рассказам селян, платило им за аренду, пусть не деньгами, а сельхозпродукцией, так что недовольны были единицы.

Однако с наступлением земельной горячки пайщики стали забирать земли у сельхозпредприятия. Судя по их отзывам, Николай Горячев выделяет совсем не те участки, которые изначально принадлежали дольщикам. Один из примеров – случай со свекровью Кимы Выгузовой. Кроме этого, по информации селян, наложения одного участка на другой также происходят в результате своевольных действий гендиректора «Лугового».

– Когда колхоз распадался, никто и не думал, что земля может стоить дорого, – говорит мэр Иркутского района Игорь Наумов. – В 1990-е годы некоторые сельхозпредприятия продолжили работу, в том числе ООО «Луговое». Кстати, в текущем году эта организация стала одной из лучших среди многоотраслевых предприятий Иркутской области. Сейчас «Луговое» находится в сложной ситуации – выкупить паи хозяйство не в состоянии, и дольщики, забирая назад земли, вынуждают его сокращать производство.

Николай Горячев отказался от каких-либо комментариев, подтвердив лишь, что хозяйство в настоящее время снижает объемы производства из-за ситуации с дольщиками. В остальном же, отметил он, пусть разбирается прокуратура. По словам Игоря Наумова, другие сельхозпредприятия района, видя отток паев в Урике и Хомутово, изыскивают средства и выкупают землю у бывших колхозников. Так, ЗАО «Иркутские семена» сейчас оформляет 1 тыс. га в деревне Горяшино.

Балло-гектары увеличили земельные паи

– Проблему с наложением земельных участков, разумеется, можно решить через суд, – считает Ольга Плотникова. – Насколько я знаю, по семи паям удалось разобраться с помощью согласительных комиссий, еще по трем сейчас дела находятся на рассмотрении суда. Но нас беспокоит еще одна проблема – выделение паев путем оценки качества земель в балло-гектарах. В итоге площадь доли возрастает почти в три раза.  

В качестве примера риэлтор привела жительницу деревни Усть-Куда Светлану Еропову, которая оформила земельную долю площадью не 9,49 га, а 21,7 га. Свой надел она увеличила путем замены одного вида сельхозугодий на другой. То есть из общей территории колхоза выделялось определенное количество гектаров пашни, сенокосов и пастбищ. По заявлению пайщика землеустроительные организации проводили выдел в натуре с применением схемы расчетов в балло-гектарах. Согласно ей, пашни и сенокосы имеют высокую оценку, а пастбища – довольно низкую. Поэтому замена одного вида сельхозугодий на другой с учетом качества земель позволяет получить гораздо большую территорию. Так Светлана Еропова стала владелицей более 20 га пастбищ в пойме реки Куды.

По данным Ольги Плотниковой, подобных расчетов по выделу участков в натуре было проведено довольно много. К тому же земли в пойме реки очень интересны разработчикам песчано-гравийных смесей, которые и скупают их с превеликим удовольствием. Несложно догадаться, что балло-гектарирование в итоге приведет к нехватке паев – земля-то не резиновая.

– Балло-гектарирование – это надуманная проблема, – уверен Игорь Наумов. – По идее, чтобы применить эту методику, необходимо собрать всех пайщиков и добиться их согласия. А так получается передел земель в частном порядке.

Заместитель директора Восточно-Сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка» Геннадий Демин, подписывавший в 2007 году документы по замене одного вида земель на другой, пояснил, что с начала 2008 года применение балло-гектаров в расчетах нелегитимно. А до этого оно было вполне законно. Кто успел правильно оформить пай, тот и получил в три раза больше земли. 

Территориальное планирование справится с ажиотажем

– На мой взгляд, заявления инициативной группы больше похожи на аферу отдельных жителей, которые занимаются скупкой и перепродажей паев своих соотечественников, – заявил Игорь Наумов. – И ситуация разогревается с одной целью – подешевле покупать паи и подороже продавать их для застройки жилыми домами. Так, рассылаются письма от какого-то несуществующего департамента земельных отношений с угрозами о завершении приватизации паевых земель. К сожалению, районная администрация сегодня не имеет никакого отношения к паям и не может урегулировать напряженную ситуацию. Это дело собственников. Кроме этого, проблему обостряет наше земельное законодательство, которое постоянно меняется. Только за 2008 год оно трижды претерпело изменения.

Игорь Наумов также заявил, что в первом квартале 2009 года планируется утвердить схему территориального планирования Иркутского рай-она, где будут обозначены границы поселков.

И все земли, которые окажутся за пределами населенных пунктов, останутся в категории сельхозназначения. Иными словами, они потеряют привлекательность для желающих возвести жилье. Более того, как предупредил мэр территории, если пай не будет обрабатываться, собственник может его лишиться:

– Когда человек получает землю в собственность, у него возникает иллюзия, что он может делать с ней все, что хочет. Но это не так. Паи относятся к землям сельскохозяйственного назначения, следовательно, на них нельзя строить

жилье. Я думаю, утверждение схемы территориального планирования позволит снизить ажиотаж. А проблемы с паями колхоза не разрешатся до тех пор, пока все дольщики не оформят свои права на землю.