Алексей Емелюков: Застройщики научились работать в сложных ситуациях
В прошлом году в Иркутской области поставлен новый рекорд по объемам жилищного строительства, но опять же за счет ИЖС. По данным Иркутскстата, введено более 1,9 млн кв. м, из которых 1,5 млн «квадратов» – индивидуальные дома. План минстроя РФ перевыполнен на 27,3%. Однако наблюдается общее падение объемов строительной отрасли (с учетом промышленных и социальных объектов) – на треть. Новые подходы власти в условиях сокращения бюджета, тенденции и прогнозы дальнейшего развития рынка жилья мы обсудили с министром строительства региона Алексеем Емелюковым.
МКД – индикатор отрасли
– Алексей Александрович, по данным Росстата и Банка России, объемы строительства в прошлом году снизились почти на 30%. Каковы основные причины?
– Если быть точнее, по сравнению с 2024 годом объем выполненных строительных работ силами крупных и средних организаций в Иркутской области снизился на 27,9% и составил 294 млрд рублей. Причины негативной динамики вполне понятные. Это рост себестоимости строительства жилья, высокие ипотечные ставки, которые снизили платежеспособный спрос на новое жилье, что впоследствии отражается на конечной стоимости квадратного метра жилья. Кроме того, мы наблюдаем сокращение количества вводимого многоквартирного жилья, что говорит о спаде инвестиционной активности. Сейчас мы находимся на некотором плато.
– Какова динамика по вводимому многоквартирному жилью?
– В 2023 году был максимальный рост ввода МКД за счет различных льготных программ. Было введено 474 тыс. кв. м. Далее началось снижение. В 2024-м Иркутская область вышла на 400 тыс. «квадратов», в прошлом году было сдано порядка 350 тыс. кв. м.
– Несмотря на это, у Приангарья новый рекорд за счет индивидуального строительства.
– Здесь нужно понимать, что рост объемов ИЖС обусловлен двумя факторами. Первый – это регистрация жилья, второй – реальное строительство. Поскольку был введен дифференцированный тариф на электроэнергию, в прошлом году многие поспешили оформить свои дома. Поэтому произошел такой рост. Конечно, это не надуманный показатель, а реальное жилье. Просто это тот резерв, который был построен в прошлые годы и не отображался ранее в статистике.
Поэтому, на мой взгляд, основным реальным фактором, отображающим состояние строительной отрасли, является именно ввод многоквартирного жилья. В этом году ожидаем, что объемы как минимум сохранятся на уровне прошлых двух лет и составят 350–400 тыс. «квадратов». Это как раз соответствует тенденциям нашего рынка по продажам жилья при отсутствии инструментов льготного кредитования по ипотеке в том объеме, в котором они были ранее. Кстати, мы мониторим не только ввод жилья, но и в целом ситуацию на рынке. И в декабре прошлого года наши специалисты увидели активность граждан на вторичном рынке по приобретению жилья.
– С чем это связано, на ваш взгляд?
– В первую очередь с падением ключевой ставки и изменением льготных программ, в том числе по семейной ипотеке. В конце года прозвучала информация о том, что будет дифференциация ставок в зависимости от количества детей в семье. Поэтому многие граждане начали оформлять льготные кредиты, и количество сделок с недвижимостью возросло и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Последний находился в некоторой стагнации, и цены на квартиры стали дешевле новостроек. В дальнейшем все будет зависеть от размера ключевой ставки Центробанка. Мы видим, что ее снижение даже на 0,5% существенно отражается на динамике рынка.
– И жилье на «вторичке» вновь подорожает.
– Да, обратный виток стоимости вторичного жилья, скорее всего, будет вне зависимости от инструментов, которые вводятся по сдерживанию инфляции. Соответственно, и на первичном рынке жилья цены также возрастут.
Резервы есть
– За счет чего удастся сохранить объемы вводимого многоквартирного жилья?
– Мы работаем по вовлечению новых земельных участков в строительство. Кроме того, с 2020 года постоянно меняется ситуация на рынке, и застройщики научились работать в таких ситуациях неопределенности, поддерживают темпы, несмотря на сложные ситуации, связанные сначала с ковидом, потом с ростом стоимости материалов и так далее. Большинство строителей тогда справилось, поэтому коллеги в целом готовы заходить в новые проекты. Мы видим это в том числе по динамике выдачи разрешений на строительство. Есть резерв, в частности, уже завершено строительство ряда объектов, по которым застройщики ждали дополнительную «распроданность», чтобы ввести их в эксплуатацию. Они будут сданы в этом году. Помимо МКД, мы же еще реализуем свои программы. Это расселение граждан из аварийного жилищного фонда. В этом направлении тоже есть ряд объектов высокой степени готовности. Так что, думаю, есть все возможности превзойти параметры прошлого года.
– С этого года начинается расселение аварийных домов, признанных таковыми после 2017 года. Какие планы?
– Мы также продолжаем работу с Фондом развития территорий. В прошлом году привлекли 528 млн рублей средств регионального оператора, в текущем году планируем еще 1,5 млрд рублей фонда дополнительно направить именно на расселение граждан.
Согласно адресной региональной программе сформирован и утвержден рейтинг муниципалитетов для предоставления субсидий на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2017 года. В него вошли 35 муниципальных образований. В этапе 2026–2027 года планируется расселить порядка 61 тыс. кв. м в 12 муниципальных образованиях. Всего же аварийным жильем в Иркутской области признано 770 тыс. «квадратов». Важно, что мы изменили подход к отбору муниципальных образований на расселение. Основной критерий сегодня – это эффективность рубля на квадратный метр. В рейтинге муниципалитетов на первых позициях те, кто меньше запросил областных средств на 1 кв. м.
– А как можно сравнивать тот же Иркутск и Саянск по цене жилья?
– Иркутск всегда добавлял свои средства на расселение из аварийного жилья, поэтому город прошел отбор, несмотря на высокую базовую стоимость. Вообще у муниципалитетов есть выбор – приобрести жилье в новостройках, добавив собственные средства, либо на вторичном рынке, где жилье дешевле. В итоге те, кто был готов вложиться дополнительно, и кто готов отрабатывать на вторичном рынке, оказались по рейтингу первыми. Такой подход снизит количество злоупотреблений и позволит охватить большее число людей, действительно, нуждающихся в переселении из аварийного жилья.
– Какие проекты КРТ планируются к реализации в этом году?
– В 2026 году администрацией Иркутска запланировано проведение торгов на право заключения договоров о КРТ жилой застройки на трех площадках. Первая – в границах улиц Баррикад, Зимняя и Курортная, вторая – это Береговая и Гончарная, третья – между Мухиной, Аносова и Якоби. По данным сайта «ДОМ.РФ Земля», в этом году запланировано проведение торгов на право заключения договоров о КРТ на трех участках общей площадью 156,59 га, расположенных в районе населенных пунктов Пивовариха, Новолисиха и Бурдаковка Иркутского муниципального округа. Всего сейчас реализуются проекты КРТ по 29 договорам на территории общей площадью 435,4 га с градостроительным потенциалом более 1,5 млн кв. м жилья. Министерством совместно с муниципальными образованиями регулярно проводится инвентаризация перспективных для КРТ земельных участков.
– А как заинтересовать инвесторов заходить на территории не Иркутской агломерации? Торги там в большинстве случаев не проводятся из-за отсутствия участников.
– КРТ – это не просто застройка территории, это и расселение граждан, и подготовка планировки, и определенные обязательства. То есть затраты колоссальные, которые инвестор вкладывает потом в стоимость жилья. Поэтому застройщики идут туда, где можно потом продать это жилье. Если в населенных пунктах постоянный отток населения и нет больших производств, никакой инвестор туда не зайдет. Есть практика реализации небольших КРТ, как, например, в Саянске. Уже несколько площадок там застроены таким образом. Торги нужно проводить все равно, дробить лоты, менять обязательства застройщиков и так далее.
Смена ориентиров
– По социальным объектам сокращается финансирование с прошлого года. Тем не менее вводятся новые объекты, проводится реконструкция.
– Да, по социальным объектам существенно сокращен объем инвестиций за счет регионального бюджета. Изменены подходы на федеральном уровне. Все это повлияло на показатели. Мы недавно с минтрудом анализировали объемы налоговых поступлений. Были получены интересные результаты – насколько мы сократили объем инвестиций по социальным объектам, настолько же уменьшился налог, полученный от строительной отрасли. Прямая корреляция.
В прошлом году по линии минстроя было выделено порядка 13 млрд рублей на соцобъекты, в этом году – около 11 миллиардов. При этом мы понимаем, что нужно еще рассчитаться с долгами прошлых периодов, соответственно, произойдет снижение порядка 30%. Надо сказать, что наши коллеги из других министерств хорошо отработали этот вопрос, пересмотрев ориентиры со строительства новых объектов на капитальный ремонт. Благодаря этому в условиях секвестирования регионального и местных бюджетов можно приводить в порядок гораздо большее число социальных объектов. Вместе с тем получается колоссальный эффект с учетом изменившегося законодательства, позволяющего более комплексно подходить к вопросам капитального ремонта. Раньше была четкая градация по капремонту, реконструкции и строительству. Сегодня можно варьировать, многие конструкции менять в рамках капитального ремонта, что требует не так много средств. Эту практику мы успешно реализуем на территории области. Многие муниципалитеты могут похвастать такими объектами, жизнь которых благодаря новым технологиям продлена на долгие годы.
Только цифры
По данным единой информационной системы жилищного строительства в Иркутской области, в 2026 году запланировано строительство многоквартирного жилья по 28 разрешениям площадью 352 тыс. кв. м, из которых распродано 48% (169 тыс. кв. м).
Планы по социальному строительству
В 2025 году завершены строительство и капитальный ремонт четырех объектов образования, введена в эксплуатацию новая детская поликлиника в Иркутске, сельский клуб и Дом культуры, завершены капитальные ремонты пяти учреждений культуры. В 2026 году завершено строительство одного ФОКа, продолжится строительство семи школ, одного детского сада, трех поликлиник, одной участковой больницы, двух жилых корпусов Марковского геронтологического центра, двух школ искусств и трех ФОКов. Ожидается начало строительства двух поликлиник – в рабочем поселке Маркова Иркутского района и городе Тулуне, спортивно-просветительского корпуса в рамках реконструкции Иркутского кадетского корпуса им. П.А. Скороходова. Капитальный ремонт запланирован в 13 образовательных учреждениях, в 12 организациях в сфере культуры, одного стадиона.
