Охота за квартирами
Как защитить себя от афер с недвижимостью?
Шесть уголовных дел возбуждено по факту продажи квартир жителями Приангарья под влиянием телефонных мошенников. Как защитить себя и своих близких от афер с недвижимостью, обсудили участники круглого стола в редакции газеты «Областная».
Низкая цена – первый сигнал
По данным ГУ МВД по Иркутской области, в 2025 году жители региона перевели мошенникам порядка 2,3 млрд рублей. Это чуть меньше, чем в 2024-м (2,4 млрд рублей).
– Схема преступлений усложняется, – отметил заместитель начальника отдела по раскрытию имущественных преступлений, совершаемых с использованием информационно-коммуникационных технологий и мошенничеств общеуголовной направленности УУР ГУ МВД России по Иркутской области, подполковник полиции Анатолий Домашенко. – Треть всех преступлений – это дистанционные мошенничества.
Помимо сбережений и кредитов телефонные аферисты заставляют своих жертв продавать квартиры. Схема выманивания денег похожа на прежние. Мошенники представляются сотрудниками службы безопасности банка или силовых ведомств и убеждают людей, что их деньги в опасности. Для того чтобы сохранить сбережения, нужно срочно продать недвижимость и перевести деньги на «безопасный» счет. Есть случаи запугивания потенциальных жертв уголовными делами, которые возбуждены в отношении них. Вариантов много. Далее преступники находят через объявления риелторов, курируют сделку до того момента, пока деньги не поступят к ним. Сейчас в производстве находится уже шесть уголовных дел, возбужденных по факту продажи квартир жителями Приангарья под влиянием телефонных аферистов.
По словам Анатолия Домашенко, главный признак мошеннической сделки – срочность и сильно заниженная цена квартиры:
– Мы активно сотрудничаем с финансовыми организациями, которые информируют нас о подозрительных операциях. Также налажена работа с таксопарками: водители сообщают о подозрительных поездках, когда у пожилых людей забирают ценные посылки или пакеты с деньгами под предлогом «передачи родственникам». Благодаря такой бдительности, например, в Ангарске удалось предотвратить перевод 230 тыс. рублей. С начала года предотвращено 12 подобных фактов на сумму около 5 млн рублей.
Вернуть можно, но сложно
К сожалению, правоохранительные органы часто узнают о фактах преступления, когда пострадавшие уже приходят к ним с заявлениями. В данном случае вернуть деньги удается крайне редко. Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Иркутской области Алла Сенотрусова в свою очередь добавила, что сложность при расследовании дистанционных мошенничеств заключается в установлении конечного получателя денег:
– Владельцы счетов часто отрицают причастность, ссылаясь на утерю карт или передачу их третьим лицам за вознаграждение. Доказать их осведомленность бывает сложно. Однако в Иркутской области сложилась положительная судебная практика по взысканию сумм неосновательного обогащения в определенных случаях. Прокуратура активно подает иски в защиту пенсионеров, инвалидов и несовершеннолетних, которые не могут сделать это сами. За последние годы в суды предъявлено более 300 исковых заявлений, требования удовлетворены на сумму свыше 50 млн рублей.
Алла Сенотрусова привела несколько показательных примеров. Так, решением суда удовлетворены требования прокурора Усолья-Сибирского в интересах пенсионерки о взыскании более 1 млн рублей. Как выяснилось, эту сумму женщина перечислила на счет жителя Майкопа после телефонного звонка от лже-сотрудников банка. Прокурору Ангарска удалось добиться возвращения пенсионеру 575 тыс. рублей, в Киренском районе по иску прокурора, действовавшего в интересах несовершеннолетнего, было принято решение суда о необоснованном обогащении и взыскании со счета мошенников более 1 млн рублей.
– Также есть основания для обращения с исками в суд о признании недействительным кредитного договора, – рассказала Алла Сенотрусова. – В регионе имеются единичные случаи удовлетворения таких исков. Например, в Казачинско-Ленском районе судом признан недействительным кредитный договор на сумму 250 тыс. рублей. Было доказано, что один из родственников пострадавшего, пользуясь доверительным отношением, получил доступ в интернет-приложение и оформил кредит на заявителя, который, кстати, является инвалидом с детства.
Советы от Росреестра
Помочь жертвам мошенников на стадии регистрации тоже крайне затруднительно. Даже если есть тревожный сигнал в виде заниженной стоимости продаваемого имущества, Росреестр не вправе отказать в совершении сделки.
– При государственной регистрации права не проверяется экономическая целесообразность, – говорит заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области Оксана Арсентьева. – Если стороны свободно договорились о цене и документы соответствуют закону, регистратор не может отказать.
Между тем региональное Управление Росреестра с 2021 по 2025 год выявило 32 случая представления поддельных документов. Материалы переданы в правоохранительные органы. Оксана Арсентьева отметила несколько моментов, которые помогут избежать рисков при совершении сделки с недвижимостью:
– Законодатель постоянно совершенствует механизмы защиты. Теперь переход прав при электронной регистрации возможен, только если собственник лично подаст заявление о таком способе. Это блокирует схемы с кражами электронных подписей. Появилась возможность онлайн проверить сведения о дееспособности и даже жизни гражданина через межведомственные системы. Органы власти и нотариусы теперь самостоятельно представляют документы в Росреестр при сделках с муниципальным имуществом или нотариальных сделках, минимизируя риск подлога.
Замруководителя Росреестра рекомендует использовать сервис уведомлений ведомства, в частности через МФЦ или личный кабинет Росреестра внести адрес электронной почты правообладателя или доверенного лица. Особенно это касается пожилых людей, которые чаще всего оказываются жертвами мошенников. Таким образом, в случае регистрации сделки родные смогут получить уведомление и принять меры по прекращению продажи имущества. Например, в ноябре прошлого года в Росреестр обратилась женщина 79 лет, которая под влиянием мошенников хотела продать квартиру в престижном районе Иркутска всего за 1 млн рублей. Ее родственники вовремя об этом узнали и связались с регистратором.
– Также покупателям нужно обязательно проверять актуальную выписку из ЕГРН с QR-кодом, сведения о зарегистрированных лицах и обременениях, а также уточнять, не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал, – продолжила Оксана Арсентьева.
Роль нотариуса
Нотариус – гарант законности и защиты от мошеннических схем. К сожалению, злоумышленники часто используют юридическую неграмотность жертв, вводя их в заблуждение и оказывая психологическое давление. Нотариус Иркутского нотариального округа, кандидат юридических наук Елена Измайлова отмечает, что личное общение нотариуса с каждым участником сделки позволяет оценить его психическое состояние и, выражаясь юридическим языком, проверить соответствие воли и волеизъявления сторон. Это служит надежной защитой от незаконных действий и обеспечивает чистоту заключаемой сделки.
Елена Измайлова подчеркнула, что в стране назревает кризис доверия к сделкам с недвижимостью. В качестве примера она привела ситуацию в Санкт-Петербурге, где активность на вторичном рынке жилья практически парализована из-за участившихся случаев мошенничества.
– Каждая сделка уникальна, и участником мошеннической схемы может стать как продавец, так и покупатель, – говорит Елена Измайлова. – Поэтому при сделках с недвижимостью необходимо консультироваться со специалистами. Нотариусы предоставляют бесплатные консультации, и даже если нотариальное удостоверение не обязательно, нотариус проверит документы и укажет на возможные риски.
Перед удостоверением сделки нотариус проводит комплекс проверочных мероприятий: устанавливает личность и дееспособность сторон, анализирует представленные документы, проводит правовую экспертизу и оценивает юридическую «чистоту» объекта. Такой подход обеспечивает законность и снижает риски оспаривания сделок. Дополнительной мерой защиты стало введение с 13 января 2025 года обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимости между физическими лицами. Это повышает безопасность сделок и помогает предотвратить злоупотребления и мошеннические схемы.
Елена Измайлова подчеркнула, что все процессуальные действия в отношении сделок с недвижимым имуществом подлежат фиксации, а соответствующие материалы дел имеют статус постоянного хранения. Все это позволяет нотариусу при необходимости предоставить неопровержимые доказательства правомерности своих действий, что делает его мощным инструментом в борьбе с мошенничеством.
Поможет ли риелтор?
– Как правило, первый контакт при осуществлении сделок с недвижимостью всегда с риелтором, – заметила руководитель иркутского агентства недвижимости Варвара Усова. – Наша задача – задать правильные вопросы, понять мотивацию и снять риски. Если пожилой человек говорит, что продает квартиру втайне от всех, это красный флаг. Мы также отказываемся работать с заниженными ценами – это часто признак мошенничества или будущих судебных споров.
По словам Варвары Усовой, хороший риелтор обязательно проверит кредитную историю покупателя, чтобы исключить риски оспаривания сделки в дальнейшем. Многие даже запрашивают у пожилых людей справку от психиатра и нарколога, если нет свежей, то помогают ее получить.
– В сомнительных случаях настаиваем на нотариальном удостоверении сделки или рекомендуем титульное страхование для покупателя. Обращайте внимание на членство риелтора в профессиональной гильдии, например, Российской гильдии риелторов, Прибайкальский союз риелторов (ПСР), где специалисты проходят аттестацию. Изучите отзывы и репутацию в соцсетях. Хороший риелтор работает на безопасность обеих сторон сделки, а не просто на ее формальное завершение.
Участники круглого стола советуют не принимать поспешных решений при осуществлении крупной сделки с недвижимостью, пользоваться помощью специалистов (консультации риелторов и нотариусов). Если звонят якобы из банка, полиции и других ведомств, нужно положить трубку и перезвонить самим в ту структуру, от имени которой к вам обратились. Особое внимание нужно уделять пожилым людям, которые очень доверчивы и легко могут попасть под влияние мошенников. В частности, подключить уведомления от Росреестра. Есть возможность заблокировать совершение сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия. Для этого достаточно подать заявление на Госуслугах или через офис МФЦ, после чего в течение пяти дней отметка о запрете совершения любых регистрационных действий будет внесена в реестр недвижимости. Отменить его можно также по заявлению.
