О нововведениях в сфере регистрации прав на недвижимость рассказали в пресс-центре газеты «Областная»
5 июня в пресс-центре газеты «Областная» состоялась пресс-конференция на тему: «Регистрация прав на недвижимость – что нужно знать об изменениях законодательства в этой сфере».
– С 13 января 2025 вступили в силу положения Федерального закона от 13.12.2024 №459-ФЗ, которыми внесены изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, – рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Иркутской области Оксана Арсентьева. – Договор дарения в простой письменной форме, который ранее можно было представить на регистрацию, теперь при заключении такого договора дарения нужно в обязательном порядке пройти процедуру его удостоверения у нотариуса и только после этого представлять документы на регистрацию. Стоит отметить, что нотариус, удостоверив договор, самостоятельно в электронном виде предоставляет документы на регистрацию.
Самые серьёзные изменения были внесены 487-ФЗ и в другие законы, влияющие на сферу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость.
Так, были введены основания для возврата документов без рассмотрения, когда государственный регистратор не приступает к процедуре проведения правовых экспертиз, а возвращает документы не рассматривая их.
К таким основаниям, например, относится отсутствие оплаченной государственной пошлины, представление документов в бумажном виде юридическими лицами, в том числе застройщиками. Исключение составляют сделки, совершенные юридические лицами с физическими лицами.
Следующим важным моментом стал введенный законом принцип «Построил – оформи!».
Нельзя эксплуатировать объект капитального строительства без процедуры государственной регистрации прав на него. Собственники объектов индивидуального жилищного строительства и иных объектов капитального строительства обязаны оформить также и земельный участок, который расположен под этим объектом. Раньше такой обязанности в законодательстве не было.
Если объект строится, и для его строительства требуется разрешение на строительство, соответственно разрешение на ввод, то по окончанию строительства, после выдачи разрешения на ввод, органы местного самоуправления самостоятельно, уже без застройщика обязаны направить в адрес органа регистрации заявление о постановке на учет и регистрации прав такого застройщика. Если говорить об уведомительном порядке – об объектах индивидуального жилищного строительства или вспомогательных объектах, для которых не требуется получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, то такие объекты можно эксплуатировать и завершённым строительство такого объекта считается с момента внесения записи в ЕГРН.
В связи с этим вводится в КоАП норма, согласно которой при несоблюдении этих требований, предусматривается ответственность для граждан в размере от 2 до 5 тыс. руб., для юридических лиц от 500 тыс. руб. до миллиона рублей. Пока ещё это законопроект изменений в КоАП, который, при его утверждении должен будет вступить в силу с 1 марта 2026 года, поэтому время еще есть. Кто не оформил права, призываю это сделать.
Также 487-ФЗ обязал застройщиков многоквартирных домов и иных объектов, возведенных с привлечением средств участников долевого строительства, в течение 30 дней с момента подписания акта приема-передачи и ввода в эксплуатацию объекта, передать документы на регистрацию в Управление Росреестра.
У нас встречаются случаи, когда до нас не доходит дольщики, не регистрируют свои права на квартиры. Теперь сам застройщик обязан подать документы исключительно в электронном виде. В течение полугода застройщик также обязан представить документы на регистрацию своего права на те объекты в многоквартирном доме, которые не были предметом договоров долевого участия. Согласно законопроекту, часть 7 статьи 14.28 КоАП с 1 марта 2026 года предусматривает штраф за неисполнение этой обязанности в размере 200 тыс. руб. В Иркутской области достаточно большое количество объектов, которые после ввода в эксплуатацию, остаются бесхозяйными, потому что права на них не зарегистрированы.
Далее, с 1 марта 2025 года введено основание для приостановления государственной регистрации сделок с земельным участком, не имеющими границ. Если по истечению сроков приостановления не появятся границы земельного участка, то в государственной регистрации такой сделки будут отказано. Это очень важно, потому что заявители, не зная этой новеллы, составляют договоры, порой даже не привлекая агентство недвижимости. Между собой физические лица подписали документы, подают их в Управление, а мы вынуждены приостанавливать регистрацию. Если, речь идет о праве на земельный участок, который не имеет границ, то такие права, как и ранее могут быть зарегистрированы и поставлены на учёт, например на основании судебных актов. В первом квартале 2025 года приостановлено большое количество обращений – 17% из тех документов, которые к нам поступили, были приостановлены из-за того, что земельные участки, по которым совершались учётные регистрационные действия, не имели границы.
С 1 марта также, теперь невозможно поставить на государственный кадастровый учёт, а также зарегистрировать права на объекты капитального строительства, которые расположены на земельных участках без границ.
Например, получили вы по наследству индивидуальный жилой дом, он расположен на земельном участке, который не имеет границ. Мы не сможем зарегистрировать права на такой дом. Настоятельно рекомендую гражданам, прежде чем обращаться за учетно-регистрационными действиями, а также совершать сделки с земельными участками, удостовериться, что сделка не будет приостановлена. Межевые работы занимают немалое количество времени, требуется согласование с соседними землепользователями и так далее.
По данным на 1 мая 2025 г. земельных участков, которые не имеют границ в Иркутской области 15,7%. Перед тем, как пойти на сделку, нужно получить выписку из ЕГРН, чтобы узнать о том, имеются ли границы у земельного участка. Данные можно получить на сервисе Росреестра, посмотреть на публичной кадастровой карте, которая размещена на платформе Национальной системы пространственных данных, чтобы попусту не терять время и средства на государственную пошлину, поскольку установить границы получается не всегда быстро и просто.
Что касается электронной регистрации, я говорила уже о том, что документы для государственной регистрации прав теперь юридические лица представляют в электронной форме. Но есть исключения, законодатель дал переходный период до 1 января 2026 г. для социальных юридических лиц (СНТ, строительные кооперативы, фермерские организации), чтобы они имели возможность подготовиться к электронной передаче документов, получили УКЭП и т.д.
Также, теперь законом предусмотрена процедура ускоренной государственной регистрации – срок регистрации по такой услуге составит 1 день. Государственная пошлина в таком случае уплачивается в двойном размере.
Подавляющее большинство приостановлений регистрации прав в Иркутской области (26%) связано с наличием арестов либо запретов на учётно-регистрационные действия, которые накладывают судебные приставы, судебные и таможенные органы. Если вовремя не оплачены коммунальные платежи, штрафы и т.д. возникает запрет на все регистрационные действия с недвижимым имуществом. Узнавайте о том, есть ли на объекте запреты, аресты до сдачи документов на регистрацию прав. Когда мы вносим запреты, мы уведомляем правообладателя, но зачастую адрес в ЕГРН может быть неактуальным.
Пользуясь случаем, хотелось бы обратиться к жителям Иркутской области: для того, чтобы к вам как можно быстрее поступали уведомления, в том числе об арестах, запретах, поступлении документов на учётно-регистрационные действия, необходимо вести адрес электронной почты в ЕГРН. Сделать это достаточно просто, подав заявление в МФЦ. Мы бесплатно внесём актуальный адрес вашей электронной почты.
Еще одним основанием для приостановления является наличие ипотеки и залог недвижимого имущества. В ряде случаев граждане ошибаются, когда считают, что у них нет ипотеки. Если вы приобретали объект с рассрочкой платежа, либо за счёт средств сертификатов, в договоре было прописано, что денежные средства будут перечислены тогда-то. После того, как денежные средства продавцу были перечислены, а покупатель с кредитом рассчитался, ипотека сама по себе не прекращается. Прекратить ипотеку в ЕГРН может залогодержатель (например, кредитная организация). Поэтому, заказывайте выписку в ЕГРН, затем обращайтесь к залогодержателю с тем, чтобы он обратился в Росреестр с заявлением о прекращении ипотеки. Если покупатель готов приобрести объект с ипотекой, в таких случаях необходимо представить согласие залогодержателя о том, что он согласен перенести ипотеку на иное лицо.
Расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий также является одним из оснований для приостановления государственной регистрации прав. В законе предусмотрено, что при сделке, которая совершается с таким земельным участком, продавец обязан уведомить покупателя о существующих ограничениях на объект недвижимого имущества.
Следующая причина для приостановления (3,5% от всех причин приостановления) – отсутствие отказа от права преимущественной покупки при покупке долей, коммунальных квартир, земель сельскохозяйственного назначения.
Что касается перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме – то ещё с 1 апреля 2024 года действует норма, при которой перепланировка считается завершенной только после передачи сведений в ЕГРН. Данные в Росреестр должны предоставлять органы местного самоуправления. Технический план в орган местного самоуправления можно направить через МФЦ.
Законодатель также предусмотрел новое определение «дом блокированной застройки». Двухквартирные дома, в которых помещения поставлены на учет как квартиры – могут быть поставлены на учет как дома блокированной застройки. Это право заявителя – обратиться с заявлением в Росреестр, но принять такое решение должны все собственники.
Заявитель также может использовать право на изменение вида разрешенного использования земельного участка, но нужно помнить, что вид разрешенного использования должен соответствовать правилам землепользования и застройки, действующим на данной территории. Поэтому сначала нужно установить, что такой вид предусмотрен в правилах землепользования и застройки, и при этом площадь участка ему соответствует. Уточнить данную информацию можно в органе местного самоуправления.
Обратиться за консультацией по вопросам государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимости можно по телефону Управления Росреестра по Иркутской области 450-150 в рабочие дни с 8:00 до 17:00.
