Битва за деньги дольщиков

Строительный рынок Иркутска кипит домыслами и слухами, главный изкоторых – стройки заморожены. Что происходит в отрасли, одной из первыхоказавшейся под ударом финансового кризиса? Уже тот факт, что настроительных объектах появились плакаты с призывом покупать квадратныеметры по цене ниже 30 тыс. руб-лей, настораживает. У строителей кризисликвидности. Нет денег и у покупателей – ипотека стала недоступной,большинство банков приостановили программы, те же, кто продолжаеткредитовать, повысили ставки и ужесточили отбор заемщиков. Кроме того,прогнозируемое падение цен отпугнуло инвесторов, покупающих квартирыдля получения прибыли. По оценкам экспертов, еще недавно порядка 30%новостроек приобреталось именно с этой целью.

Дорогие деньги и дешевые метры

Кризисликвидности, охвативший банковский сектор, сказался и на строительнойотрасли – эти две сферы тесно взаимосвязаны. Компании строят, исходя изсобственных финансов и вложений дольщиков. Причем обе составляющиевключают в себя заемные средства банков, в первом случае речь идет опривлечении кредитов самими строителями, во втором – ипотечных денегчерез покупателей квартир. Банки же в большинстве своем притормозиликредитование строительной отрасли – она сейчас очень нестабильна ирасценивается финансистами как высоко рисковая. Те финансово-кредитныеучреждения, которые продолжают выдавать займы застройщикам, ужесточаюттребования к ним. Так, на днях Байкальский банк Сбербанка Россиираспространил официальное заявление о том, что приступает к мониторингуотношений с застройщиками и оценке своих репутационных рисков на рынкежилищного кредитования.

«Этовызвано ситуацией на рынке жилья: в условиях общего дефициталиквидности многие банки свернули свои ипотечные программы илизначительно ужесточили условия кредитования. А у застройщиков, неимеющих альтернативных надежных источников финансирования строек, кромепривлекаемых средств по договорам долевого участия, в настоящее времясущественно возросли риски невыполнения своих обязательств переддольщиками», – говорится в сообщении.

ВБайкальском банке сформирован перечень строительных компаний, скоторыми финансово-кредитное учреждение продолжает сотрудничать. В этомсписке, по утверждению банка, нет застройщиков, не имеющих продленныхразрешений на строительство, а также допускающих несоблюдение сроковвозведения, ввода в экс-плуатацию объектов и другие нарушениязаконодательства. С этой категорией заемщиков Байкальский банк былвынужден расторгнуть договоры о сотрудничестве.

Ещеодин ресурс привлечения финансов для строительства – средства дольщиков– тоже перестал быть надежным источником. Еще недавно значительная доляквартир приобреталась в ипотеку. Теперь ситуация кардинально изменилась.

–Процентные ставки у банков увеличились настолько, что заемщику теперьпридется платить ежемесячно по кредиту практически в два раза больше,чем до повышения, – говорит заместитель генерального директора ОАО«Иркутское ипотечное агентство» Ирина Кравец. – Зарплата настолько невыросла, поэтому число потенциальных клиентов банков уменьшилось. Понашим ощущениям, количество людей, которые могли бы воспользоватьсяипотечным кредитом, сократилось, как минимум в два раза.

Выживут крупнейшие

ИринаКравец называет еще один фактор, который ударил по строительнойотрасли. В ситуации, когда цена квадратного метра стабилизировалась идальнейшее ее снижение не прогнозирует только ленивый, стало невыгодновкладывать средства в недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи, иинвесторы покинули этот рынок. По оценке эксперта, на данную категориюпокупателей приходилось порядка 30% от общего объема сделок поновостройкам.

–Спрос на рынке недвижимости сужается, и конкуренция среди застройщиковза покупателя становится жестче. Выиграет тот, кто предложит лучшиеусловия. Ведь когда у покупателя появляется возможность выбирать, асейчас на самом деле на рынке новостроек предложение значительнопревышает спрос, он делает выбор в пользу наиболее приемлемогопредложения. В этой связи одни строители резко снизили стоимость своихквартир, а другие, которым не очень хочется опускать ценовую планку,стали делать заявления, что компании, предлагающие квадратный метр ниже30 тыс. рублей, работают себе в убыток, а значит, находятся на граниразорения. Это, в общем-то, тоже проявления конкурентной борьбы, –отметила Ирина Кравец.

–В этой ситуации только крупные строительные предприятия, у которых естьбольшие оборотные средства, способны выжить, – считает руководительслужбы государственного жилищного контроля и строительного надзораИркутской области Эдуард Дятлов. – Те компании, которые жили только накредитах, испытают большие сложности.

По его мнению, последствием кризиса станет неизбежное укрупнение строительного рынка:

–Все мелкие фирмы, которым казалось, что сюда можно зайти и без проблемзаработать золотые горы, уйдут. Я думаю, может быть, это даже клучшему. Они отсеются, останутся более крупные компании, у которых естьсвоя техника, оборотные средства. Сейчас в городе львиная доля возводимого жилья приходится на пять-шесть застройщиков. Они и останутся на рынке.

Приэтом Эдуард Дятлов не отрицает, что трудности сейчас испытывают икрупные застройщики. Однако, по его словам, речь не идет озамораживании строек.

–Если компания планировала сдачу объекта на этот год, то срок перенесенна следующий. Просто произошло перераспределение денег во времени. Поряду причин это всегда было и есть. Но сказать, что стройки заморожены,нельзя, – утверждает Эдуард Дятлов.

Реальные планы строителей

Ужесейчас понятно, что кризис ликвидности у строительных компанийотразится в ближайшие годы на снижении объемов возводимого жилья.Падение платежеспособного спроса привело к пересмотру перспективныхпланов застройщиков.

–Крупные компании заявили, что они на следующий год сокращают количествообъектов, которые планировали строить, – говорит Ирина Кравец. – Теобъекты, которые сейчас возводятся, будут достроены. Они не заморожены.Изменению подвергнутся именно планируемые объемы. Причем некоторые изперспективных площадок уже огорожены заборами, на некоторых вырыткотлован, но это еще не считается началом строительства. Этоподготовительные работы, которые обычно осуществляются за счетсобственных средств компаний. Именно эти объекты будут заморожены дотого момента, пока на рынке не сформируется нормальный спрос. Думаю,это произойдет не раньше весны.

Дольщиков не бросят

Всепредприятия-застройщики, которые используют деньги дольщиков, обязаныежеквартально сдавать отчеты о своей финансовой деятельности в службугосударственного жилищного контроля и строительного надзора. Существуеткоэффициент финансовой устойчивости, предусматривающий соотношениеиспользования денег дольщиков и собственных средств. По словам ЭдуардаДятлова, по итогам анализа отчетности компаний за второй квартал этогогода данный показатель у всех застройщиков соответствовал стандарту.Сейчас фирмы начинают предоставлять документацию за третий квартал.

–При нарушении установленной пропорции мы вправе предпринимать мерывплоть до отзыва лицензии, – предупреждает руководитель службы. – Ведьречь идет об использовании средств дольщиков. Застройщик, переступившийграничащий коэффициент, окажется под увеличительным стеклом не только унас, но и у правоохранительных органов. Никто бросать дольщиков один наодин с проблемой не собирается.

Вкомпетенции службы и работа по жалобам дольщиков. Как говорит ЭдуардДятлов, пока резкого увеличения количества обращений не наблюдается. Инапоминает, что его ведомство может защитить только тех покупателейквартир в возводимых домах, у кого заключены с застройщиками договорыдолевого участия. Если же отношения между компанией и физическим лицомоформлены в виде иных договоров – инвестирования, совместного участия встроительстве и прочих, – служба помочь не сможет.

–Сейчас в Правительстве РФ готовится законопроект, который запретитзастройщикам продавать квартиры в обход закона о долевом участии встроительстве. Это правильная мера, – подчеркнул Эдуард Дятлов.

ВИркутском ипотечном агентстве ажиотаж среди дольщиков уже ощутили. Какрассказала Ирина Кравец, в основном звонят люди, которые приобреликвартиры в домах жилого комплекса «Иннокентьевская слобода», свопросом, как финансовый кризис отразился на темпах работ, неприостановлена ли стройка. Она подчеркнула, что проект финансовообеспечен полностью и заморожен не будет.

–У нас массовая стройка, 20 блок-секций возводится одновременно.Строительство идет по спирали: каркас возведен до девятого этажа, дошестого этажа уже заполнены стены, а на третьих этажах идет внутренняяотделка. Стройматериалы закуплены в полном объеме, мы не зависим откредитных ресурсов, то есть мы застрахованы полностью, – пояснила ИринаКравец.

Регистраторы ждут снижения

Темвременем в управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутскойобласти ожидают снижения количества договоров долевого участия встроительстве домов. Но пока фиксируют рост. Так, за девять месяцев2008 года ведомство зарегистрировало 4 тыс. 611 договоров (4 тыс. 305из них – по Иркутску), что на 72% больше, чем за аналогичный период2007 года.

–В сложившейся ситуации главную роль будет играть финансовое положениефирмы-застройщика, – считает начальник отдела регистрации ипотеки идолевого участия в строительстве управления Росрегистрации НатальяШнякина. – Либо компания восполнит «пробелы» имеющимися денежнымисредствами, либо уйдет с рынка, что, в свою очередь, исключаетвозможность заключения договоров долевого участия в строительстве, аследовательно, и обращения за государственной регистрацией.

Покав управлении Федеральной регистрационной службы констатируют толькоснижение количества сделок купли-продажи квартир. По данным заянварь-сентябрь этого года, их число сократилось примерно на 15% посравнению с девятью месяцами 2007-го.