Мы ждем перемен

Через полтора года примерно 60 млн российских дачников и садоводов начнут жить по новой «конституции». 29 июля 2017 года был принят новый федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». C 1 января 2019 года закон вступит в силу. Чего ждать дачникам? За разъяснениями мы обратились к Ульяне Филатовой, профессору кафедры международного права и сравнительного правоведения Юридического Института ИГУ; директору Фонда научных, социальных и образовательных проектов «Пульсар», руководителю «Центра правовой поддержки людей старшего возраста».

Дачников заменят садоводы и огородники

Раньше объединения дачников, садоводов и огородников могли существовать в нескольких организационно-правовых формах, в том числе и как дачные товарищества и кооперативы. Теперь законодатель предусмотрел только две: либо садоводческое некоммерческое товарищество для ведения садоводства и дачного хозяйства, либо огородническое некоммерческое товарищество для огородничества. Существующие дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим некоммерческим товариществам.

Разница между садоводческим и огородническим товариществами существенная. Так, на территории садового некоммерческого товарищества разрешена постройка жилых домов с правом регистрации по месту жительства. Закон дает право размещать на них капитальный жилой дом, садовый дом для сезонного использования, гаражи и хозяйственные постройки. К последним относятся бани, сараи, навесы, теплицы, беседки и прочее добро. На все это можно оформить право собственности и платить налоги. На территории огороднического некоммерческого товарищества допустима постройка только временных или хозяйственных построек, предназначенных для хранения собранного урожая и инструмента, возведение капитальных строений запрещено.

Законом предусмотрена возможность преобразования садоводческого некоммерческого товарищества в товарищество собственников недвижимости, но для этого нужно соблюсти следующие условия. Первое – оно должно размещаться в черте населенного пункта, второе – все дома на его территории должны быть признаны жилыми.

В случае если до вступления в силу нового федерального закона гражданами было осуществлено строительство объекта недвижимости на земельном участке, предназначенном для ведения огородничества, и право собственности на данный объект зарегистрировано, он признается государством как законный.

Реорганизации некоммерческих организаций, ранее созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, не требуется. Учредительные документы, а также наименования таких организаций подлежат приведению в соответствие с новым законом при первом изменении учредительных документов таких организаций, то есть специально вносить изменения не нужно, но если организация будет вносить какие-либо изменения в устав, то она обязана привести учредительные документы в соответствие нормам ФЗ.

Одна территория – одно товарищество

Закон постановил, что в пределах одного садоводства или огородничества может быть только одно товарищество. Сейчас на одной территории может действовать несколько юридических лиц – некоммерческих объединений. При этом территория общего пользования и общая инфраструктура одна. Законодатель особо озаботился ситуацией, когда объединения занимаются борьбой за привлечение собственников земельных участков и при этом почти не обращают внимания на состояние общей инфраструктуры, перекладывая ответственность на соседа.

По смыслу нового закона товарищество может быть образовано только на предоставленном этому юридическому лицу земельном участке. Поэтому при возникновении споров легитимным будет признано ранее созданное товарищество, имеющее земельный участок.

Вступительные взносы отменяются

Принятый закон вводит жесткие ограничения на сбор денежных средств с членов товариществ. Устанавливается два вида взносов – целевые и членские, вступительные взносы отменяются. Членские взносы направлены на оплату текущих расходов, связанных с деятельностью товарищества, а целевые взносы – на улучшение и развитие инфраструктуры. Закон также прописывает внесение взносов только безналичным путем.

Члены товариществ будут сами на общих собраниях устанавливать размеры взносов на текущий период. Также закон позволяет им требовать предоставление финансовой отчетности по истраченным руководством товарищества средствам.

В уставе товарищества в обязательном порядке будет необходимо прописать порядок установления размера взносов, который может быть различным,  например, в зависимости от площади участка и (или) общей площади расположенных на нем объектов недвижимости.

Минимальное количество членов товарищества по новому закону – не меньше семи. Избирать председателя теперь можно на пять лет, а не на два как раньше, и неограниченное число раз. Чтобы его переизбрать, нужно провести внеочередное общее собрание по требованию не менее чем одной пятой от общего количества членов товарищества. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества и их родственники. Документы товарищества должны храниться 49 лет.

 Все заплатят поровну

Важный вопрос связан с оплатой, которую должны производить садоводы-индивидуалы. Это те люди, которые не хотят вступать в члены садоводческого товарищества, либо исключенные из него.

Новый закон устанавливает, что лица, не являющиеся членами садоводческого некоммерческого товарищества либо огороднического некоммерческого товарищества, вправе знакомиться с внутренними документами товарищества и снимать с них копии. Не члены товарищества вправе принимать участие в общих собраниях, голосовать по некоторым вопросам, относящимся к исключительной компетенции общего собрания.

Платежи, которые обычно делаются раз в год, будут одинаковыми и у членов садоводческого товарищества, и у индивидуальных садоводов-огородников. В выборах председателя и членов правления индивидуалы участия принимать по-прежнему не будут.

Никаких новых рычагов воздействия на несознательных членов товарищества новый закон не предусматривает. Того, кто не платит взносы два месяца, можно исключить из членов товарищества. Однако он все равно имеет право пользования общим имуществом (дорогами, водопроводом, зданиями, строениями, сооружениями и т.д.) и обязан вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом, в порядке, установленном для уплаты взносов членами товарищества.

Долги с них по-прежнему взыскиваются через суд, что на практике оборачивается многолетними тяжбами, в результате которых товарищество расходует на судебные издержки больше денег, чем задолжал должник.

Общее имущество разделят на доли

Закон устанавливает право общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу ФЗ. К такому имуществу относятся объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых бытовых отходов и иные потребности). Доля в праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В данном случае законодатель использовал такой же подход, как и по отношению к доле в праве на общее имущество в многоквартирных домах, то есть размер доли, по сути, влияет только на размер расходов, которые собственник будет нести по содержанию общего имущества. Если у него, например, три участка по восемь соток, а у соседа – один, его доля будет в три раза больше, чем у соседа. Соответственно, и все расходы, связанные с содержанием общего имущества, у него окажутся в три раза выше.

Доля не подлежит выделу, отчуждению, а также иным действиям, влекущим передачу этой доли отдельно от земельного участка праву, на который она следует. Передать ее можно только посредством передачи права собственности на садовый или огородный земельный участок.

Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования в общую долевую собственность должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов такого товарищества не позднее 1 января 2024 года.

 С водой станет легче

Сегодня централизованный водопровод – дело крайне затратное, поэтому дачники предпочитают бурить либо индивидуальные, либо общие на несколько участков скважины. Некоторые «общественные» скважины, снабжающие водой целые товарищества, по своим параметрам действительно подпадают под лицензирование (на скважину для индивидуального пользования лицензия и сейчас не нужна). Процедура эта дорогостоящая и очень долгая и трудоемкая. Теперь от этой головной боли садовые и огородные товарищества будут избавлены. Законом вносятся изменения в федеральный закон «О недрах» в части добычи подземных вод для целей хозяйственно-бытового водоснабжения товариществ. Садоводческое некоммерческое товарищество, огородническое некоммерческое товарищество до 1 января 2020 года имеют право осуществлять указанную добычу подземных вод без получения лицензии.