До уровня себестоимости

С начала года стоимость новостроек в Иркутске, по разным данным, снизилась на 4,5–12%, Квадратные метры на первичном рынке жилья предлагаются, в среднем, по цене от 35 до 47 тыс. рублей. Вместе с тем представители крупных компаний не ждут дальнейшего снижения цен, объясняя это тем, что у большинства строителей они и так уже подошли к уровню себестоимости. Но и не прогнозируют роста стоимости новостроек. Его эксперты ожидают не ранее весны 2010 года, когда на рынке вновь возникнет дефицит предложения.

Резкого падения цен нет

Ситуация, сложившаяся на рынке новостроек, непростая. Тем не менее, как признают эксперты, она не вылилась в резкое снижение стоимости квадратного метра жилья. Пока речь идет только о коррекции цен. Директор по маркетингу и развитию ООО «ЖСК «Востсибстрой» Алексей Зайцев констатирует, что объем предложения строящихся квартир в 2008 году увеличился в два раза. Так, если во втором квартале 2007 года в Иркутске в стадии возведения находилось 150 тыс. кв. м (это только те объекты, которые строились с наличием всей необходимой документации), то данные за аналогичный период этого года говорят о 280 тыс. кв. м. При этом причин для увеличения спроса не было.

– Дефицита на рынке уже не существует, конкуренция среди застройщиков обострилась, – подводит итог Алексей Зайцев.

Несмотря на то, что на многих строительных объектах уже появились объявления о продаже квартир по стоимости, близкой к уровню полутора-двухлетней давности, в среднем по городу цена на квадратный метр в новостройках упала незначительно. По данным Алексея Зайцева, коррекция цен произошла на 4,5%. Он отметил, что средняя стоимость «квадрата» сейчас составляет 47 тыс. рублей. При этом пик цены 2008 года был зарегистрирован в первом полугодии – 49 тыс. рублей.

– Резкого падения цен нет, – подчеркивает Алексей Зайцев. – Другое дело, что у крупных компаний изменения цены произошли минимальные, а у небольших компаний и у фирм, для которых строительный бизнес является побочным, дельта более значительная.

Несколько иные данные привел генеральный директор ООО «Новый город» Александр Битаров:

– По информации нашей аналитической группы, снижение цены на рынке первичной недвижимости составило 10–12%, средняя стоимость квадратного метра в Иркутске – 44–45 тысяч рублей.

По мнению Александра Битарова, те компании, которые опустили ценник ниже 35 тыс. рублей, занимаются демпингом. Он предостерег покупателей от приобретения новостроек по 25 тыс. рублей за «квадрат».

– Такая цена – это вопль в пустыне, – уверен Александр Битаров. – Себестоимость выше, если, конечно, земля компании в подарок не досталась. Либо речь идет о строительстве из очень некачественных материалов.

Александр Битаров утверждает, что дешевле, чем 1 млн. рублей за сотку, земли в Иркутске нет, даже в отдаленных микрорайонах.

– Нам недавно поступило предложение приобрести участок площадью 0,5 га по улице Софьи Перовской за 150 млн. рублей. Получается 3 млн. рублей за сотку, – удивляется он.

Учитывая тот факт, что земля занимает существенную долю в стоимости строительства, Александр Битаров считает, что ожидать дальнейшего снижения цен не имеет смысла. По его оценке, в ближайшие полгода цены будут колебаться в диапазоне 35–45 тыс. рублей за квадратный метр.

– Ниже просто невозможно, – подчеркивает гендиректор «Нового города». – В нашем комплексе на Кузьмихе себестоимость квадратного метра составляет 31 тыс. рублей.

Эти данные подтвердил и заместитель мэра Иркутска Евгений Харитонов:

– Себестоимость жилищного строительства в городе на данный момент составляет 30–35 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от проекта.

На «вторичке» правит торг

Период стагнации переживает и вторичный рынок жилья в Иркутске. Как рассказал президент-элект Иркутского областного союза риэлторов Михаил Грохольский, заметно уже и снижение цены. По его данным, за осенние месяцы иркутские квартиры потеряли в стоимости 10–15%. Такую ситуацию он связывает с недоступностью кредитных ресурсов, потому что ранее именно ипотечные деньги разогрели этот рынок:

– Еще в начале лета в России 600 банков предоставляли ипотечные кредиты. Теперь осталось десять, максимум 12. Да и у этих финансово-кредитных учреждений непросто взять ипотеку. Они повысили ставки и увеличили минимум до 30% величину первоначального взноса. Соответственно, на рынке стало значительно меньше покупателей, отсюда и цены пошли вниз.

Причем падение стоимости квартир не остановилось. Как отмечает Михаил Грохольский, сейчас, договариваясь о цене сделки, продавцы уступают покупателям 50–70 тыс. рублей. В некоторых случаях торг доходит до 100 тыс.

Эксперты отмечают, что в Иркутске средняя цена на квадратный метр вторичного жилья сейчас составляет 56 тыс. рублей. А покупателями квартир являются люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия (инвесторы этот рынок покинули) и не нуждаются в кредите. Одним словом, покупателей на рынке очень мало.

Директор управления корпоративных клиентов Байкальского банка Сбербанка России Станислав Карташов говорит, что в течение последних четырех-пяти лет наблюдался резкий рост доходов населения. Особенно эта тенденция была характерна для последних двух лет. Это стимулировало рост потребления. Но уже в третьем квартале 2008 года рост зарплат приостановился.

– Соответственно, если раньше банки ежегодно наращивали свои кредитные портфели на 40–50%, то скоро, по прогнозу на следующий год, данный показатель составит 20%, – сообщил Станислав Карташов.

Не ждите белых мерседесов

Александр Битаров предлагает разделять понятия «стагнация» и «кризис». Если второй грянул осенью, то первая произошла еще весной. Главной причиной стагнации он называет заход на иркутский строительный рынок слишком большого числа компаний.

– Стало очень много игроков, строить начали все – и те, кто умеет, и те, кто нет. Это привело к дисбалансу спроса и предложения. Причем компании, у которых есть опыт и собственная строительная база, почувствовали это еще в начале года и стали корректировать свои действия, – отметил он.

Следствием этой ситуации, по мнению Александра Битарова, станет падение объемов строительства и уход с рынка непрофессиональных игроков. Он подчеркнул, что «Новый город» уже скорректировал свои планы в сторону понижения на 20 тыс. кв. м жилья. Пошла на изменения в объемах строительства и ЖСК «Востсибстрой». Как сообщила ее генеральный директор Наталья Сипатина, в компании принято решение не начинать строительство 30 блок-секций.

– Мы отложим освоение трех строительных площадок. Для нас это существенные объемы, – признает она.

Процесс укрупнения строительного рынка в Иркутске уже начался. Два предложения купить бизнес поступило в компанию Александра Битарова, однако обоим претендентам на продажу было отказано по причине слишком высоких запросов. Представители небольших фирм обращались и к Наталье Сипатиной.

– Все просят очень больших денег, – говорит она. – Нужно понимать, что в данной ситуации выхода из бизнеса на белых мерседесах не будет. Мы будем покупать, но только дешево.

Прогнозы – дело неблагодарное

В сложной ситуации оказались не только строительные компании, банки и риэлторы, но и производители стройматериалов. Как рассказал заместитель генерального директора ООО «Восточно-Сибирский завод железобетонных конструкций» Сергей Штырев, в настоящее время предприятие работает по старым заказам. Что касается новых контрактов, то объемы производства по ним снизятся в два раза. Сергей Штырев не исключил, что зарплаты сотрудников завода также сократятся. Он отметил, что есть и снижение стоимости продукции, оно связано с тем, что подешевели основные компоненты – цемент, металл. Но ожидать, что по этой причине упадет и себестоимость строительства, не стоит.

– Пока компании строят свои объекты из материалов, которые были приобретены по старым ценам, – предупредил Сергей Штырев.

Вместе с тем вносить коррективы в планы по запуску кирпичного производства, который предполагается ввести в эксплуатацию в начале 2009 года, на заводе ЖБК не собираются.

Спрогнозировать, как будет выглядеть строительный рынок Иркутска по завершении финансового кризиса и сколько на нем останется игроков, не берется никто. Однако уже сейчас специалисты заявляют, что изменится отношение к качеству строительства, произойдет более четкое разделение жилья на эконом-класс и элитное. Кроме того, цены будут разниться и в зависимости от степени готовности объекта. А роста стоимости недвижимости эксперты ожидают не ранее весны 2010 года, когда иркутские новостройки снова окажутся в дефиците, который станет следствием нынешнего пересмотра планов компаний по объемам возводимого жилья.